周末学典一-辽宁省开原市人民法院

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周末学典一

发布时间：2021-08-21 10:14:39 打印字号：大 | 中 | 小

购房时如何防范开发商“一房二卖”情形的发生？

相关法条

第二百零八条【物权公示原则】不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让,应当依照法律规定交付。

解答

在期房买卖交易中，经常出现“一房二卖”的情形，开发商将期房卖给消费者后，因其他原因又将同一套房转卖出去。为了保护消费者的合法权益，实践中存在三种方式阻却第三人善意取得。

（1）预告登记

《不动产登记暂行条例实施细则》第85条第1款规定：“有下列情形之一的，当事人可以按照约定申请不动产预告登记：（一）商品房等不动产预售的；（二）不动产买卖、抵押的；（三）以预购商品房设定抵押权的；（四）法律、行政法规规定的其他情形。”预购商品房可以申请预告登记，预告登记有很强的公示效力。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>物权编的解释（一）》第15条规定，具有下列情形之一的，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权：（二）预告登记有效期内，未经预告登记的权利人同意。因此，预告登记可以阻却第三人善意取得。

（2）网签制度

房地产交易领域中的网签制度，指的是房地产交易双方签订合同后，到相关部门进行备案，形成网签号在网上公布并供相关当事人查询。网签制度是一个网络管理系统，目的也是为了防止“一房二卖”甚至“一房多卖”。与预告登记主要记载的是与物权变动有关信息不同，网签信息更详细更具体，包括房地产开发企业信息，如企业资质及证书号、银行信用等级等；楼盘信息，如绿化率、容积率、间距、总建筑面积等，以及商品房预售许可证号或者房地产权证号等情况。

（3）购房合同备案制度

依据《城市商品房预售管理办法》第10条规定：“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。”预售商品房必须办理商品房预售合同登记备案手续，这也是防止“一房二卖”的有效途径之一。

三种方式相比，法律效力最强的是预告登记，未经预告登记权利人同意，不能处分该不动产；其次是购房合同备案制度；最后才是网签制度。因网签制度只是作为一个行政管理手段，是房地产管理部门为规范房地产企业依法销售房屋，防止“一房多卖”而建立的网络化管理系统。

解答出处

摘自最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组主编：《中华人民共和国民法典物权编理解与适用（上）》，人民法院出版社2020年版，第45～46页。

物权的设立、变更、转让和消灭之动产交付

如何依据《民法典》指示交付的规定行使对第三人的返还请求权？

相关法条

第二百二十七条【指示交付】动产物权设立和转让前，第三人占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。

解答

《民法典》第227条将原《物权法》第26条中的“依法”二字删除，允许没有法律依据的无权占有采取指示交付的方式，扩大了指示交付的适用范围。

《民法典》第227条规定的第三人即指能够对转让标的物（动产）进行物理意义上直接占有和直接控制的一方，既包括根据债权关系，如租赁、借用、保管、动产质押协议而占有动产的人，又包括非基于合同等关系、不具备法律上的正当原因而占有动产的无权占有人，例如甲将自己收藏的古董出售给乙，该古董被丙盗去，甲向乙转让他对于丙的返还原物请求权来代替实际交付，丙是《民法典》第227条所指的“第三人”。

《民法典》既然已经认可第三人非依法占有动产的，亦构成指示交付。则让与人所让与的返还请求权，既可以是对特定第三人的返还请求权，也可以是对不特定第三人的返还请求权。且法律规定指示交付方式的目的，在于促使交易更加便捷，满足经济生活的实际需要。

实际经济生活中既然存在着对不特定第三人的返还请求权，而承认这种返还请求权对交易安全又不会构成妨害，没有必要限制该种返还请求权的转让。

《民法典》虽然未明确规定让与人通知第三人的义务，但在实际操作中，让与人在让与返还请求权之后，可以及时通知第三人，以防止第三人再将该动产返还给让与人，导致交易过程复杂化；同时也便于受让人向第三人主张权利时，第三人向受让人履行义务。

同时，通知第三人并非动产物权变动的生效要件，未通知第三人不影响动产物权变动的效力。如果第三人因未接到通知而将该动产返还让与人的，让与人应当将该动产及时交付受让人。

解答出处

摘自最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组主编：《中华人民共和国民法典物权编理解与适用（上）》，人民法院出版社2020年版，第149～152页。

物权的保护

权利人依据《民法典》第236条行使排除妨害或者消除危险请求权时应注意哪些问题？

相关法条

第二百三十六条【排除妨害请求权】妨害物权或者可能妨害物权的,权利人可以请求排除妨害或者消除危险。

解答

（1）行使排除妨害或者消除危险请求权的条件

第一，权利主体是所有权人或者依法律规定行使所有权权能的人以及他物权人。所有权人包括共有人、财产管理人及所有权人的代理人。他物权人参照本条规定也可行使妨害排除请求权和妨害防止请求权。

第二，权利行使具有可能性。被妨害的物仍然存在，倘若特定物已经毁损或者灭失，则妨害排除请求权和妨害防止请求权就失去意义和可能性，权利人只能提起损害赔偿等其他请求权。同时，妨害具有被排除的可能性，如果妨害在客观上无法被排除，则妨害排除请求权无适用的余地。

第三，存在妨害物权或者可能妨害物权的事实。排除妨害请求权，须有他人以占有以外的方式妨害权利人物权的事实。如果以占有侵害物权，权利人应主张原物返还请求权。排除妨害请求权所指向的这些行为包括：对标的物的侵害；非法利用他人财产致使权利人不能对物行使权利；非法为他人之物设定负担；其他妨害行为。同时，须前述妨害行为正在持续进行。如果妨害行为已经结束，则排除妨碍请求权失去了适用的余地。如果已经结束的妨害行为确实给权利人造成了损害，则权利人可以提起损害赔偿请求。对于妨害防止请求权而言，须存在妨害物权的风险。

第四，妨害物权或者可能妨害物权的行为导致了权利人不能正常行使其权利。此为妨害排除请求权和妨害防止请求权行使的后果要件。换言之，必须以妨害具有违法性为前提。按照通说，以权利人无容忍义务作为判断标准。倘若妨害程度轻微，按照日常生活经验判断，对该等妨害权利人应予以容忍，则权利人不得主张排除妨害。例如，楼下住户不得对楼上住户的轻微脚步声主张妨害排除请求权。

（2）是否需要证明相对人存在主观过错

换言之，相对人善意抑或恶意，对妨害排除请求权和妨害防止请求权的行使是否存在影响？该请求权的行使不以相对人具有过错为要件。排除妨害请求权旨在除去物权人行权的障碍或侵害，恢复物权的完满状态，只要相对人阻碍或危及物权人的权利，权利人均可以要求行为人排除妨碍。这一点不同于侵权责任。

（3）妨害或者可能的妨害产生的原因与相对人有一定联系

换言之，相对人对妨害或可能妨害有无主观上之故意或重大过失，不影响权利人对其提出排除妨害或者消除危险的请求，但是妨害或可能妨害须和相对人有事实上的牵连。

（4）妨害排除、妨害防止请求权不适用诉讼时效

妨害排除请求权和妨害防止请求权为物权请求权，旨在保护物权的完满。《民法典》第196条第1项对此也有也明确规定。

（5）关于举证责任

权利人应当举证证明被排除的妨害具有非法性。如果权利人负有容忍义务，则即便构成妨碍，权利人也不得主张排除。例如，相邻不动产之间，权利人不得对任何妨碍都主张排除，对一些出于有利生产、方便生活等原因，不得不实施的妨碍行为，行为人应予容忍，不得主张排除妨害。但如果相邻不动产一方对另一方的妨害超出了必要的限度，另一方则可以提起排除妨害的请求。对此，权利人应承担举证责任。消除危险是针对尚未发生的侵害，该危险虽未发生，但存在发生的可能，给权利人带来现实的风险，对于这种可能的侵害，权利人可以请求相对人为或者不为一定行为。审判实践中需注意的是，被侵害的风险是现实可能的，而不是权利人的臆想，因此权利人须对该危险发生的可能性承担一定的举证责任。

（6）关于排除妨害的费用承担问题

《民法典》对此没有明确规定。原则上应当由妨害人承担排除妨害的费用。但此时应当考虑妨害人与妨害的发生之间的关联度。如果妨害人没有过错，权利人虽然可以行使排除妨害请求权，但自己承担或者合理分担排除妨碍的费用更加合理一些。

解答出处

摘自最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组主编：《中华人民共和国民法典物权编理解与适用（上）》，人民法院出版社2020年版，第195～197页。

所有权之国家所有权和集体所有权、私人所有权

实践中遇到有关陨石所有权的归属问题应如何认定？

相关法条

第二百五十条【自然资源的国家所有权】森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源,属于国家所有，但是法律规定属于集体所有的除外。

解答

具有重要科研价值的陨石应属于自然资源，归国家所有。具体理由如下：

（1）参照相关部门规章的规定，可以认定具有重大科研价值的陨石属于国家所有。依据《地质遗迹保护管理规定》第7条第3项的规定，“具有重大科学研究和观赏价值的岩溶、丹霞、黄土、雅丹、花岗岩奇峰、石英砂岩峰林、火山、冰川、陨石、鸣沙、海岸等奇特地质景观”，作为地质遗迹应当予以保护。而依据该规定第4条，“被保护的地质遗迹是国家的宝贵财富，任何单位和个人不得破坏、挖掘、买卖或以其他形式转让。”据此可知，具有重大科学研究和观赏价值的陨石是国家的宝贵财富。在目前法律没有明文规定的情况下，此部门规章应当作为确定陨石归属的重要参照依据。

（2）在法无明文规定的前提下，依据体系解释的方法，宜认定具有重要科研价值的陨石属于自然资源的范畴，归属国家所有。一方面，依据《辞海》对自然资源的定义，其是指天然存在并具有利用价值的自然物。因此，自然资源应当是一个开放性的概念，除既有法律和社会观念明确确认的种类外，不应排除新的自然物纳入自然资源范围内。从这一角度讲，陨石通常具有较高的科研价值，且具有稀缺性，将其列入自然资源的范畴似无不妥。另一方面，我国《宪法》第9条规定，矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，都属于国家所有，即全民所有。本条进一步规定，森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属于国家所有，但法律规定属于集体所有的除外。在《民法典》并未明确界定自然资源含义的背景下，采取“等外”解释的方法，在体系上要以“等内”的内容作为参照。《民法典》第250条“等内”的内容是“森林、山岭、草原、荒地、滩涂”， “等外”的内容有必要与这些类型大致相当，即作为《民法典》第250条规定的典型形态是森林、山岭、草原、荒地、滩涂，它们都是重要的自然资源，而非价值较小的自然资源。陨石虽然属于自然资源，但要归属到《民法典》第250条所规定的“自然资源”范畴，就必须具有重要的科研价值。至于是否重要，则需要在审判实践中根据案件具体情况征询有关部门意见来予以认定。

（3）从价值导向和利益衡量上讲，也有必要将具有重要科研价值的陨石确定为国家所有。对具有重要科研价值的陨石，将其归属于国家所有，有利于国家的科研活动，有利于探索未知的世界，实现人类的福祉。如果适用先占规则将其归属于个人所有，则可能影响相关科研活动的进行。将具有重要科研价值的陨石作为自然资源属于国家所有，并不是要过度扩张国有的范围，而是在一定程度上考虑到了对陨石的充分和有效利用。通常而言，陨石属于高度稀有的自然资源，具有很高的科研价值。针对陨石的科研成果很可能带来重要的公共福利。从经济学上看，法律之所以确认和保护财产权，在很大程度上是为了激励财产权人去创造社会财富。但对于陨石这样的自然资源，其通常是因为偶发因素产生并被人们所发现的。换句话说，这类自然资源并不需要人们付出巨大的成本去创造和发掘。因此，法律没有必要通过赋予发现人所有权来激励陨石财富的创造。当然，有必要依法给予陨石发现人一定的奖励，这也与（原）《民法通则》第79条第1款规定对于埋藏物、隐藏物的发现者给予表扬或者物质奖励的基本精神是一致的。

（4）没有必要将没有重要科研价值的陨石都规定为国家所有。

从《民法典》第250条和第251条的规定来看，自然资源属于国家所有，要么是因为此类自然资源具有重要的价值，要么是出于保护特定的野生动植物资源的需要，并非所有的自然资源都属于国家所有。例如，野生动植物资源归于国家所有，但这并不意味着路边的野花、野草都归属于国家所有，只有列入国家相关法律保护范围的动植物资源，才归属于国家所有。陨石也属于一种自然资源，在确定陨石的法律归属时，原则上也应参照上述规则。从实际情况来看，陨石的类型多种多样，并非所有的陨石都具有重要的科研价值，小块的陨石可能不具有重要的科研价值和其他价值，有的地方甚至已经出现了陨石市场，从而为这些小块陨石的交易提供场所。因此，对于那些没有科研价值的陨石，从《民法典》保护私权的理念角度出发，也没有必要将其归属于国家所有。

解答出处

摘自最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组主编：《中华人民共和国民法典物权编理解与适用（上）》，人民法院出版社2020年版，第250～252页。

所有权之业主的建筑物区分所有权

司法实践中如何依据《民法典》判定利用建筑物共有部分产生的收益归属？

相关法条

第二百八十二条【共有部分的收入分配】建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。

解答

第一，在开发商、物业服务企业或者其他管理人将小区内车位、车库出租给业主之外的第三人获利，或者利用走廊、楼梯、过道、电梯间设置广告位，或是利用外墙及楼顶设置广告墙及广告塔获取利益的，业主或者业主委员会作为原告起诉开发商、物业服务企业或者其他管理人主张归还收益的，人民法院应当予以支持。

第二，共有部分在物业服务企业或其他管理人物业管理期间所产生的收益，应属全体业主所有。但也要明确所谓的收益，应是收入扣除必要的服务管理成本之后的收益，此共有部分的收益，应为共有部分收入与成本支出的差额。物业服务企业或其他管理人在实施物业管理期间其服务的对象为小区业主，而其对共有部分进行管理时业主并不给予报酬，因此，应当允许物业服务企业或其他管理人扣除管理共有部分时产生的合理成本，否则对其不公平。而物业服务企业或其他管理人应当提供对共有部分进行管理的收入和支出报表等证据证明所发生的费用为合理成本。

第三，物业服务公司不得主张以共有部分收益抵销部分业主欠付的物业管理费。根据法律规定，要进行债务抵销，当事人之间应当互负债务，互享债权。欠付物业管理费的为部分业主，为单个的主体；而共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。此时虽然包括了该部分欠费业主，但两者有本质的区别。因此，双方债权债务主体不同，不符合法定抵销的规定，因此，对物业服务公司行使抵销权的主张，人民法院不应予以支持。

解答出处

摘自最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组主编：《中华人民共和国民法典物权编理解与适用（上）》，人民法院出版社2020年版，第400-403页。

相邻关系

如何理解《民法典》中利用相邻权利人不动产的范围和相邻各方的权利义务？

相关法条

第二百九十二条【相邻土地的利用】不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的,该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。

解答

利用相邻权利人不动产的范围包括土地和建筑物。实践中，不动产权利人因修建施工需要利用相邻权利人土地的情况较为常见，利用相邻权利人建筑物的情况则相对较少。利用相邻权利人土地、建筑物的情况包括临时通行，搭脚手架、工棚、工作平台，堆放建筑材料、挖掘管线地沟等。利用相邻权利人的建筑物部位和面积应酌情而定，不限于外墙和屋顶。

因修缮房屋、建筑施工、铺设管线等引起的相邻关系有两个特点：一是“临时利用”，二是“必须利用”。所谓“临时利用”，亦即利用相邻土地、建筑物的时间较为明确，因特定事由在特定时间利用，排除永久利用。与相邻通行权相比，后者不限定通行的期间。临时利用的时间通常为修建施工期间，施工结束立即撤出并恢复原状，不得无故拖延。所谓“必须利用”，是指这种利用具有必要性与合法性，利用相邻权利人土地、建筑物的理由客观存在并且充分，修建施工按规定经过了行政审批。铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线往往涉及社会公众利益，如果不利用相邻权利人的土地、建筑物，施工就无法正常开展，不仅可能造成一定的经济损失，而且可能严重影响企业生产和居民生活。相反，如果这种利用不是“必须”的，不动产权利人经过努力可以自己解决，相邻权利人可以拒绝向其提供便利。

审判实践中，审理此类相邻权纠纷案件，应当根据不同案情，综合适用相关法律法规。即不仅要依照民事法律规范确认双方当事人的权利义务，而且要依据相关行政管理法律法规规章的专门规定审查行为人是否具有相邻权和在何种情况下才能行使相邻权。不动产权利人在利用相邻不动产过程中给相邻权利人造成损失的，应当予以补偿。

解答出处

摘自最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组主编：《中华人民共和国民法典物权编理解与适用（上）》，人民法院出版社2020年版，第456-459页。

共有理解与适用

审判实践中如何依据《民法典》审查共有人对共有物处分、重大修缮和变更性质或者用途的处分权？

相关法条

第三百零一条【共有物的处分、重大修缮和性质、用途变更】处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的,应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意,但是共有人之间另有约定的除外。

解答

共有物的处分包括事实上的处分与法律上的处分。事实上的处分是指对物进行物理上的处置，例如消费、拆除、抛弃等；法律上的处分是指出卖、赠送等权利转让行为。事实上的处分将会导致所有权的标的不再存在；法律上的处分导致物权发生转移。处分对共有产生重大影响，不应当由单独的共有人或少数共有人行使处分权。共同共有的物权处分，应当由全体共有人一致同意，自不待言，但《民法典》第301条对按份共有规定的是三分之二多数决，而非按份共有人一致同意，其理由在于，如果按份共有所有物的处分采取一致同意的方式，可能会影响共有物的效益的发挥，另外，按份共有的处分采取一致同意的方式，也容易引发按份共有人之间的内部矛盾，物之利用效率不高，亦可能导致交易机会的丧失。因此，大部分国家和地区的民法采取多数决的方式，即按照多数按份共有人的意志对共有物进行处分。我国《民法典》采取的是“占份额三分之二以上”的按份共有人同意的标准。

对共有物的重大修缮，是在不改变共有物性质的前提下，提高共有物的效用或者增加共有物的价值的行为，例如旧房翻新。对共有物进行重大修缮，对各共有人有巨大影响。一是重大修缮可能需要共有人承担相关费用；二是重大修缮可能改变物的物理结构；三是重大修缮可能对共有物的利用造成临时的不便。因此，我国《民法典》将重大修缮列为应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意的范畴。

须注意的是，《民法典》第301条与（原）《物权法》第97条比较，有一处发生了重要改变。即《民法典》第301条增加了“变更性质或者用途”的情形，即变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外。所谓“变更性质或者用途的”行为，对共有物具有重大影响，可能会给共有物带来更大风险或者增加共有人的费用，当然也可能给共有人带来更大收益，因此按照处分和重大修缮的标准来对待变更性质或者用途的行为，是合理的。

《民法典》第301条尽管规定了对共有物的重大修缮、变更性质或者用途的，须经过按份共有人多数决或共同共有人一致同意，但仍遵循意思自治原则，即共有人之间另有约定的除外。在审判实践中，遇到共有物处分、重大修缮和变更性质或者用途等纠纷时，首先应审查共有人对此是否有约定，如果有约定且不违背法律强制性规定或有悖于公序良俗者，应认可约定的效力。同时在审判过程中，应注意对不同意者的权利保护。

解答出处

摘自最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组主编：《中华人民共和国民法典物权编理解与适用（上）》，人民法院出版社2020年版，第497-498页。

责任编辑：开原市人民法院