《民法典》第三百零六条

按份共有人优先购买权条文的适用精解

按份共有人享有的共有份额，本质上是其独立享有的所有权，故其有权依照自己的意志自由处分。这种处分是一种权利处分，不同于《民法典》第三百零一条规定的针对共有物本身处分，不需经过其他共有人的同意。但是，为了维护按份共有关系的稳定，保证共有物利用效率，法律设定了按份共有人的优先购买权。

关于优先购买权的行使条件。第一，转让标的要求。这里的转让标的是按份共有人享有的份额，而非共有物本身。按份共有人转让共有物，属于对共有物本身的处分，应当根据本法第三百零一条规定处理。第二，转让方式要求。共有份额转让根据有无对价可分为有偿转让和无偿转让。一般来说，只有在有偿转让情况下其他共有人才能行使优先购买权；无偿转让时转让人主要是基于受让人的特殊身份，其他共有人不具有可替代性。《物权法司法解释（一）》第九条规定，因继承、遗赠、赠与等原因导致共有份额无偿转让的，其他共有人不享有优先购买权。这条司法解释的精神，在《民法典》施行后仍应具有适用空间和合理性。有偿转让除典型的买卖合同外，还包括互易、以物抵债、混合和因破产、实现担保物权或执行法院判决而转让等形式。目前理论界和实务界的占优观点认为，共有财产份额拍卖中也应当允许按份共有人行使优先购买权。第三，转让对象要求。按份共有人向共有人之外的第三人转让共有份额，其他共有人通过行使优先购买权从而简化共有人之间的关系，符合优先购买权制度的设置目的。共有人之间转让共有份额，并不增加新的共有人，不会导致共有关系复杂化。所以，在共有人内部转移共有份额时，除非当事人另有约定，否则其他共有人不享有优先购买权。《物权法司法解释（一）》第十三条曾经作过这样的明确规定。

关于转让人的通知义务。其他共有人行使优先购买权的前提是知道转让条件，因此转让人履行通知义务是保障共有人优先购买权的基础。第一，通知内容的要求。转让人应当将转让条件通知其他共有人，包括共有份额的转让价格、价款履行方式及期限等对转让人利益有重大影响的因素。通知的转让条件应当是转让人与第三人协商确定的转让条件，而非转让人的意向性条件。转让人通知其他共有人之后，如果协商确定的转让条件发生实质性变更，转让人还应当将新的转让条件再次通知其他共有人。第二，通知时间的要求。本条规定，转让人应当及时通知其他共有人。转让人通知转让条件的目的是让其他共有人根据转让条件决定是否行使优先购买权。因此，只有在转让人与第三人的转让条件确定之后及时通知其他共有人才具有意义，转让人产生转让意向或与第三人磋商期间告知其他共有人并无不可，但不能替代转让条件确定后的及时通知义务。第三，通知方式的要求。对此，本条规定未作出明确规定。书面方式或者口头方式都是能够得到认可的通知方式，关键在于是否将转让条件准确无误地告知其他共有人。转让人以口头方式履行通知义务，应当注意固定相关证据，避免不必要的争议。第四，未履行通知义务的后果。具体包括：转让人未通知转让条件通知和转让人通知的转让条件与真实情况不符。这两种情形下，其他共有人仍有权在合理期限内，请求按照转让条件购买相应共有份额。因为，优先购买权不仅在转让人和其他共有人之间产生缔结买卖合同的法律后果，而且能够否定转让人和第三人之间所有权转移的效力。

关于其他共有人权利行使的要求。本条规定，其他共有人应当在合理期限内行使优先购买权。关于合理期限的理解。《物权法司法解释（一）》曾经对合理期间作出过规定，基本精神是，有约定从约定，没有约定的不得少于15日。本条规定未对合理期限作出具体界定，应当是考虑到转让的共有财产份额所涉及的财产价值和相关情况比较复杂，还是根据实际情况具体确定较好。司法实践中，在转让份额所涉及财产价值不大的情况下，可以继续参照适用最高人民法院司法解释规定，在转让份额所涉及财产价值较大的情况下，合理期限有必要适当延长，具体根据相关交易需要的必要准备时间确定。需要指出，优先购买权行使期限的性质是除斥期间，不能中止、中断、延长，一旦经过即告权利丧失。关于优先购买权的行使。行使优先购买权的直接法律效果是在优先购买权人与转让人之间成立转让合同，使优先购买权人得以请求转让人交付共有份额。其他按份共有人只要同意按照通知的转让条件签订合同，就可以视为主张行使优先购买权。其他共有人具有下列情形均不能认定其行使优先购买权：一是没有在规定的期间内主张购买；二是虽主张优先购买但提出减少转让价款、增加转让人负担等实质性变更要求；三是以其优先购买权受到侵害为由仅请求撤销共有份额转让合同或者认定该合同无效。

（摘自：江必新、夏道虎主编：《中华人民共和国民法典重点条文实务详解【上】，人民法院出版社2020年版，第80~82页）