法答网精选答问
执行异议之诉案件中如何参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“买受人名下无其他用于居住的房屋”的规定？
答疑意见：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《规定》）第二十九条第二项规定的“买受人名下无其他用于居住的房屋”，系为了规范人民法院办理执行异议和复议案件，结合人民法院执行工作实际而制定，而执行异议之诉必须实体审理，以实现实质公平为目标，目前多参照上述规定进行裁判。“名下无其他用于居住的房屋”属于较为典型的形式判断规则，执行异议之诉的实体裁判标准应为是否用于家庭基本居住生活需要。《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条认为：“商品房消费者名下虽然已有一套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神。”例如，商品房消费者名下首套住房面积较小，结合家庭人口及居住生活情况，另外购买的住房仍在满足基本居住需要范围内的，应认为符合《规定》第二十九条的精神。但对于购买投资型、豪华型房屋的，或者购买商铺等经营性房屋的，原则上不在本条保护范围之内。故房屋套数并非绝对标准，对此需要把握的是，一方面要保护人民群众对美好生活的向往，保护刚性和改善住房需求，另一方面要依法惩治恶意规避执行的行为。
咨询人：海南省高级人民法院铁路庭 夏伟伟
答疑专家：最高人民法院民一庭 万挺
（摘自《法答网精选答问（第一批）》，载《人民法院报》2024年2月29日第7版）
买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的处理
法信 · 裁判规则
1.商品房消费者生存权优先保护可排除其他金钱债权的强制执行——邹某等诉某建筑公司案外人执行异议之诉系列案
案例要旨：商品房消费者、金钱债权人以及房地产开发企业间的法律关系应参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的条件进行审查。在人民法院查封之前，消费者已经签订合法有效的书面买卖合同，所购商品房系用于居住且名下无其他用于居住的房屋，其就房屋已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十，其权利能够排除强制执行。
审理法院：陕西省安康市中级人民法院
来源：陕西高院发布10件消费者权益保护典型案例（2023年）
2.案外人在人民法院查封前未签订书面合同、未支付完毕房款数额，未证明名下无其他用于居住的房屋，其并不享有足以排除强制执行的民事权益——努尔·卡热诉中建新疆建工集团第一建筑工程有限公司、新疆库特蓝房地产开发有限公司案外人执行异议之诉案
案例要旨：因案外人在人民法院查封前未签订合法有效的书面合同、未支付完毕房款数额，同时，案外人未提供证据证明房产系其用于居住且其名下无其他用于居住的房屋，故案外人并不享有足以排除强制执行的民事权益。
案号：（2022）新民再207号
审理法院：新疆维吾尔自治区高级人民法院
来源：中国裁判文书网 裁判日期：2023-02-24
3.消费者购买商品房必须是为满足生活需要且名下无其他用于居住的房屋，才享有比建设工程价款优先受偿权更优先的权利——张光成诉安徽三建工程有限公司等案外人执行异议之诉案
案例要旨：消费者购买商品房必须是为满足生活需要且名下无其他用于居住的房屋，才享有比建设工程价款优先受偿权更优先的权利。消费者在同一小区购买了两套房屋，法院已基于其消费者的身份排除了其中一套房屋的执行，消费者拥有的房产已满足其基本居住需要，故第二套房屋不符合为满足基本居住需要而购买房屋的情形，不能按照消费者购房所具有的优先权利对抗工程款优先受偿权。
4.消费者购买商品房并非用于居住，不享有比建设工程优先受偿权和抵押物优先受偿权更优先的权力——张殿勇诉北京市农业融资担保有限公司、北京九洲兴建筑工程公司案外人执行异议之诉案
案例要旨：商品房消费者生存权优于建设工程价款优先受偿权，建设工程价款优先受偿权优先于抵押权，故可以得出商品房消费者生存权优先于抵押权的结论。保护商品房消费者的生存权需要满足三个条件：消费者对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；消费者所购商品房系用于居住且名下无其他用于居住的房屋；消费者已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。消费者购买商品房用于办公，不符合所购商品房系用于居住的条件，故其权利不能据此进行优先保护。
案号：（2023）京03民终531号
审理法院：北京市第三中级人民法院
来源：中国裁判文书网 裁判日期：2023-03-14
5.买受人名下无其他用于居住的房屋是指在房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋——龙文明诉中国华融资产管理股份有限公司北京市分公司、安徽益力置业有限公司、东至金澄置业管理有限公司、安徽国商股权投资有限公司、合肥太屋商业管理有限公司、合肥朗飞项目管理有限责任公司案外人执行异议之诉案
案例要旨：对商品房提出异议的买受人，其所购商品房应当系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。这一规定显示出最高人民法院在处理抵押权与房屋物权期待权冲突的问题时，并非只是一味强调对商品房购买者的保护，其根本目的是为了保障消费者的生存权不受影响。
案号：（2021）京民终984号
审理法院：北京市高级人民法院
来源：中国裁判文书网 裁判日期：2022-03-11
法信 ·司法观点
一、商品房消费者物权期待权的保护
新规范（《人民法院办理执行案件规范》（第二版），下同）第1286条依据《异议复议规定》（《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》）第29条，明确了商品房消费者能够排除执行的条件。需要注意的是，2023年4月20日施行的《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》第2条规定：“商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。”新规范第1286条需要结合新施行的司法解释适用，新司法解释规定的“商品房消费者以居住为目的购买房屋”比规范中“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的条件更为宽松，且只要消费者“在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款”即可，不再要求查封前“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。
（摘自邵长茂：《执行案件常见法律适用问题解析》，《中国应用法学》2023年第3期。）
二、金钱债权执行中买受人对登记在被执行房地产开发企业名下商品房提出异议应予支持的情形
符合如下情形且其权利能够排除执行的：（1）在人民法院查封之前已签署合法有效的书面买卖合同；（2）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（3）已支付的价款超过合同约定总价款的50%。
注意：（1）本条为消费者优先权，符合上述情形的买受人才可认定为“消费者”，消费者该权利可对抗申请执行人的建设工程价款优先受偿权、担保物权等权利的强制执行；（2）关于“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋；商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合；（3）关于“已支付的价款超过合同约定总价款的50%”，如果商品房消费者支付的价款接近于50%，且已按照合同约定将剩余价款支付给申请执行人或者按照人民法院的要求交付执行的，可以理解为符合。[1]
实务要点：《执行异议复议规定》第28条和第29条在适用上，既有相同点，也有不同点。第28条规定的是对无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，第29条规定的是对房屋消费者物权期待权的保护条件。二者相同之处在于两点：一是申请执行的债权都是金钱债权，二是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。二者不同之处在于五点：一是保护的对象不同。前者为买受人，后者限定买受人为消费者。二是异议指向标的物不同。前者是为不动产，既包括一手居住用房，也包括一手商住用房，还包括二手房，以及其他不动产。后者限定于房地产经营者所开发的居住商品房即一手住宅，且系买受人唯一居住用房。三是占有的状态不同。前者要求查封前已合法占有，后者不要求占有。四是对付款要求不同。前者要求支付全部价款或已按合同付款并将余款交付执行，后者仅要求已付款超过合同约定总价款的50%。五是过错要求不同，前者要求买受人无过错，后者未要求。
此外，购房人在本来可以排除执行的情况下，可以放弃物权期待权，转而就价款优先受偿。[2]
注释：
[1]参见《执行异议复议规定》第29条，《最高人民法院执行工作办公室关于〈最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复〉中有关消费者权利应优先保护的规定应如何理解的答复》（〔2005〕执他字第16号），《民商审判会议纪要》第125～126条。
[2]参见《广东高院执行参考意见（2018）》问题九；江必新、刘贵祥主编：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定理解与适用》，人民法院出版社2015年版，第436页。
（摘自陈丽萍、陈纪豪编著：《民事执行实务精要》，人民法院出版社2021年版，第161-162页。）
法信 ·法律条文
1.《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》（2022年修正）
第三百零九条 案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。
第三百一十条 对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。
2.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（2020年修正）
第二十八条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
第二十九条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
3.《最高人民法院关于印发<全国法院民商事审判工作会议纪要>的通知》（法〔2019〕254号）
125.【案外人系商品房消费者】实践中，商品房消费者向房地产开发企业购买商品房，往往没有及时办理房地产过户手续。房地产开发企业因欠债而被强制执行，人民法院在对尚登记在房地产开发企业名下但已出卖给消费者的商品房采取执行措施时，商品房消费者往往会提出执行异议，以排除强制执行。对此，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定，符合下列情形的，应当支持商品房消费者的诉讼请求：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；三是已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。人民法院在审理执行异议之诉案件时，可参照适用此条款。
问题是，对于其中“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”如何理解，审判实践中掌握的标准不一。“买受人名下无其他用于居住的房屋”，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神。
对于其中“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”如何理解，审判实践中掌握的标准也不一致。如果商品房消费者支付的价款接近于百分之五十，且已按照合同约定将剩余价款支付给申请执行人或者按照人民法院的要求交付执行的，可以理解为符合该规定的精神。
126.【商品房消费者的权利与抵押权的关系】根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条、第2条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持。但应当特别注意的是，此情况是针对实践中存在的商品房预售不规范现象为保护消费者生存权而作出的例外规定，必须严格把握条件，避免扩大范围，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则。因此，这里的商品房消费者应当仅限于符合本纪要第125条规定的商品房消费者。买受人不是本纪要第125条规定的商品房消费者，而是一般的房屋买卖合同的买受人，不适用上述处理规则。
来源：法信